26.12.2017

Может осуществляться только коммерческими организациями , имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

2. Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

В случае, если предложение о номинации было внесено органом управления эмитента, эмитент также должен представить заключение Комитета по аудиту эмитента перед Комиссией. Подтверждения доверенности аудитора и мнения Комитета по аудиту эмитента, если применимо, также должны быть представлены заинтересованными сторонами для публикации в бюллетенях саморегулируемых организаций , в которых договорные ценные бумаги эмитента, о которых идет речь , а также могут также проводиться консультации со стороны общественности на веб-сайте Комиссии.

Содержание аффидевитов. . Аффидавит назначенного лица в качестве аудитора или заместителя аудитора должен содержать. Деталь профессиональных советов, в которых вы зарегистрированы. Общество или профессиональная ассоциация, которая объединяет или к которой она принадлежит, где это применимо, с указанием места жительства и сведений о соответствующей регистрации или регистрации в компетентном Профессиональном совете. Сведения о штрафах, которые могут быть переданы отдельным специалистом или компанией или профессиональной ассоциацией , которая интегрируется или принадлежит, за исключением тех, которые были квалифицированы как частные действующим Профессиональным советом. Сведения об их профессиональных отношениях или отношениях с компанией или ассоциацией, к которой они принадлежат эмитенту или его акционерам, которые имеют значительное участие в нем, или с компаниями, в которых они также имеют «значительное участие» в отношении аудиторских функций внешний или другой.

• Имена и фамилии, тип и номер документа, удостоверяющего личность.
• Профессиональный адрес.
• Университет, который получил титул и дату окончания.
• Получены другие университетские степени.
• Опыт аудита финансовой отчетности других компаний или организаций.

3. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 17 настоящего Федерального закона

Статья 18. Договор доверительного управления ипотечным покрытием

1. Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием (далее - правила доверительного управления ипотечным покрытием) определяются лицом, осуществляющим выдачу ипотечных сертификатов участия (далее - управляющий ипотечным покрытием), в стандартных формах и могут быть приняты приобретателем ипотечных сертификатов участия - учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ипотечные сертификаты участия, только путем присоединения к указанному договору в целом.

Мнение Комитета по аудиту о назначении Внешнего аудитора. . Мнение Комитета по аудиту о предполагаемом назначении внешних аудиторов органом управления эмитента, а также, если применимо, предложение об отзыве, которое представлено последним, должно содержать по меньшей мере.

Причины непрерывности публичного бухгалтера в офисе или тех, кто поддерживает изменение для другого, а также в случае отзыва или назначения нового внешнего аудитора также должны дать подробный отчет о любые несоответствия, которые могут существовать в финансовой отчетности компании. Назначение Внешнего аудитора, предложенного акционерами-миноритами. . Запросы на назначение внешних аудиторов, сделанные по предложению миноритарных акционеров компании, должны соответствовать следующим условиям.

Присоединение к договору доверительного управления ипотечным покрытием осуществляется путем приобретения ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием.

2. Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Аккредитировать представительство докладчиком доли пяти процентов социального капитала через. В случае акций, находящихся в обращении, соответствующие ваучеры балансов по счетам, выпущенные компанией или лицом, ответственным за соответствующую регистрацию, а в случае ценных бумаг - сертификат коробки ценных бумаг или финансовое учреждение, в котором они находятся под стражей, или заверенная ксерокопия соответствующих ценных бумаг с подтверждением регистрации права собственности в Реестре акционеров компании. Сертификация документов, представленных для этой цели, не должна быть старше пятнадцати дней с даты подачи заявки.

Условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. При этом соответствующее право прекращается.

Новые финансовые инструменты - ипотечные сертификаты участия - пока делают первые шаги по завоеванию рынка доверительного управления. Их целевая аудитория - пенсионные накопления граждан, нуждающиеся в долгосрочных консервативных инструментах. Эти ценные бумаги обладают целым рядом преимуществ по сравнению закрытыми ПИФами и ипотечными облигациями. Впрочем, участники рынка не сбрасывают со счетов и специфические риски новых инструментов.

Ведущие должны доказать, что они исчерпали внутренние инстанции с компетентными корпоративными органами. Опишите подробно ущерб, который может повлиять на права докладчиков и отсутствие других альтернатив, чтобы избежать этого. Подробно опишите сферу аудита, который они просят выполнить, продолжительность и способы предотвращения ущерба их правам. После подтверждения соответствия установленным требованиям Комиссия будет на срочный срок из пяти дней или более короткий срок , который в случае срочности определяет, в контрольный орган и, при необходимости, в Комитет по аудиту компании. После представления мнения ревизионного органа и Комитета по аудиту рассматриваемой компании Комиссия может поручить компании назначить одну из исследований внешних аудиторов, предложенную заявителями, для выполнения задачи или задач, предложенных меньшинствами в их ходатайстве. Резолюция Комиссии должна содержать: Предлагать до трех исследований внешних аудиторов, которые должны встречаться с просителями и обществом, как «независимые», предполагая также обязательство взять на себя ответственность за просителей сборов и расходы этих аудиторов. Максимальный срок , предоставленный для формализации обозначения, и Объем задач, для которых он назначен, и его максимальную продолжительность . Во всех случаях перед началом соответствующей задачи изучение аудиторов, назначенных таким образом, должно ратифицировать компанию, что она не будет обязана нести свои расходы и сборы.

Прозрачное покрытие

Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) - это ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием и удостоверяющие права их владельца на часть этого покрытия и получение дохода по нему. Принципиальная возможность использовать ипотечные сертификаты участия появилась еще в 2003 году, после принятия закона «Об ипотечных ценных бумагах». Однако первый выпуск ИСУ состоялся лишь девять лет спустя, в июле 2012 года, после того как были разработаны необходимые изменения и дополнения нормативной базы , принятые в дальнейшем ФСФР. Первой компанией, организовавшей выпуск ИСУ, стала «ГФТ Капитал» (в настоящее время этот выпуск передан в управлении компании ГФТ ПИФ). Но лишь с конца 2013 года этот сегмент рынка доверительного управления начал набирать популярность. К этому времени еще четыре управляющие компании зарегистрировали правила доверительного управления ипотечного покрытия ИСУ - «Коммершиал проперти траст», «ЕФГ Управление активами», «Эмпайр Траст», «Академ-Финанс». К настоящему времени развитием подобных программ занимается около десятка компаний, а суммарный объем рынка (стоимость ипотечного покрытия) на 31 марта 2014 года превышала 12,3 млрд руб. по шести выпускам ИСУ.

Преимущества траста С финансовой точки зрения следует отметить, что когда у компаний есть определенные типы активов, способных генерировать один, и это воспринимается финансовой и капитальной в качестве важного источника средств для погашения обязательств, дает новый источник финансирования для компаний, как правило, гарантируя эту операцию простоями или неэффективными активами.

Финансовый траст и секьюритизация становятся инструментом получения капитала без большей задолженности. Они являются важным источником финансирования инвестиций и рефинансирования обязательств. Снижение стоимости заимствований объясняется главным образом снижением риска неплатежей и операционных гарантий. Разделение коммерческих и управленческих рисков также должно влиять на снижение ставок капитальных затрат. Так как сертификаты участия и долговые ценные бумаги торгуются, можно получить определенный уровень ликвидности путем покупки и продажи этих финансовых активов на вторичном рынке.

Новые финансовые инструменты можно отнести к консервативному классу. Они обладают свойствами облигаций как с ипотечным покрытием, так и закрытых паевых ипотечных фондов, однако обладают и дополнительными особенностями и преимуществами. Как отмечается на сайте «ГФТ Капитала», одним из основных преимуществ над облигациями с ипотечным покрытием является простота процедуры выдачи ИСУ. Сертификат не является эмиссионной ценной бумагой, и, следовательно, не требуется создания и регистрации проспекта эмиссии, что существенно сокращает расходы по выпуску. Кроме того, отпадает необходимость создания SPV, специализированной организации , которая будет выдавать сертификаты участия, и оформления большого количества договоров. В отличие от ипотечных облигаций сертификаты могут быть выданы обычной управляющей компанией. Кроме того, необходимость использования SPV ограничивает количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, под которые создается эта организация, тогда как при выпуске ИСУ такого ограничения нет.

Из коммерческого, это повышает прозрачность бизнеса благодаря более фидуциарному контролю, а корпоративные соглашения укрепляются. Секьюритизация изменяет традиционный механизм финансирования более сложным механизмом, который влечет за собой дезинтерминацию процесса, поскольку он вступает в прямой контакт с инвесторами с заемщиками денег и мобилизацией активов с низкой степенью ротации.

Это позволяет нам вводить новые ресурсы в систему, начиная с инвестиционного процесса, который при большей ликвидности и гарантиях приносит пользу общей экономике, превращая кредиты или счета неликвидных активов, подлежащих получению в ценные бумаги. Цель преследователя.

В состав ипотечного покрытия могут входить права требования по ипотечным кредитам и займам, как удостоверенные, так и не удостоверенные закладными. Как отмечает гендиректор «ЕФГ Управление активами» Алексей Кузнецов, «ИСУ обеспечены ипотечным покрытием, понятным и прозрачным активом». Фактически в состав покрытия могут входить различные виды недвижимости, как коммерческая, так и жилая, а также земельные участки , которые служат залогом по выданным заемщикам кредитам, поясняет эксперт. За учет, сохранность активов, а также контроль за распоряжением имуществом отвечают специализированные депозитарии. В настоящее время в выпусках ИСУ задействованы крупнейшие российские спецдепы - Газпромбанк, «Гарант», «Инфинитум», депозитарная компания «Регион», Центральный депозитарий фондов.

Это уменьшает финансовые затраты за счет выделения определенных активов из своих активов и предоставления дополнительных гарантий . Это снижает кредитный риск, позволяя получать ресурсы с более высоким уровнем финансирования. Это позволяет избежать риска ликвидности, вызванного асинхронностью активов и обязательств. Компании с высокой степенью иммобилизации своих портфелей или длительных сроков приобретают более высокую кредитную способность. Он имеет тенденцию к развитию рынков капитала путем предоставления новых ценных бумаг публичному размещению с однородными и конкурентными рамками. Сосредоточьтесь на конкретной деятельности . Стимулирует долгосрочный кредит . Это улучшает возврат инвестиций и капитала. Иностранный инвестор может быть более охотно инвестировать в инвестиционный проект, обеспеченный активом, изолированным от странового риска. Это позволяет прямое участие в крупных инвестициях, которые в противном случае могли бы означать выделение больших сумм денег или, возможно, это были бы альтернативы. Это делает жидким название на вторичном рынке, способное передать его в оплату или предоставить его в качестве гарантии.

• Увеличивает кредитоспособность.
• Секьюритизация это неудобно из-за увеличения ротации кредитов в портфеле.
• Он получает более высокий доход , который компенсирует предполагаемый риск.
• Риск ограничен и квалифицирован специалистами.
• Во многих случаях полученный доход освобождается от налогов.

Приятной особенностью для владельцев ИСУ, особенно для институциональных инвесторов, является возможность получения регулярных выплат, раз в месяц. При этом, как указывает руководитель направления спецдепозитарного обслуживания специализированного депозитария «Инфинитум» Екатерина Осипова, «средства, полученные управляющим ипотечным покрытием от платежей по ипотечным кредитам, должны быть выплачены владельцам сертификатов максимум в течение трех месяцев со дня их поступления в состав ипотечного покрытия».

В экономико-финансовых вопросах специалистам необходимо следить за соблюдением степени удовлетворенности. Наиболее важными параметрами являются: инвестиции, условия, доходность и риски, связанные с деятельностью. Оценка может быть индивидуальной для каждого предприятия, а также для набора предприятий, которые образуют портфель инвестиций. Создание конкретного института регистрации целевых фондов и контрактов с принятыми обязательствами вместе с профессиональной практикой , представленной на этапах оценки и контроля инвестиционных проектов и их финансирования, будет способствовать разработке конкретных видов деятельности и на региональном уровне . Интенсивное применение финансовых инструментов, таких как доверие, будет способствовать проведению операций в производственной экономике. Принятые решения даются с учетом как частных, так и общих вопросов . Предприниматели рассмотрят технологические, коммерческие, экономические, финансовые и внутренние, региональные и внешние рынки; государство будет учитывать рост продукта, уровень занятости, качество и сбор налогов, инвесторы будут сосредоточены на эффективности и инвестиционном риске. Финансовые учреждения могут принимать активное участие в создании целевых фондов, но и другие организации, с одобрения соответствующих органов исполнительной власти , могут взять на себя роль доверия. Таким образом, будут стимулироваться механизмы генерации капитала и более тесная связь между производственной деятельностью и финансами. При финансировании частных проектов и создании клуба консорциумов, а также наличии международных тендеров, материалы и оборудование могут быть экспортированы и импортированы. Использование доверия должно основываться на ситуации и тщательном анализе механизмов, которые должны быть включены в контракт. Конструкции скрывают сбалансированный и точный для всех участников. Они должны соответствовать предыстории и ситуации каждого из участников. Хорошая конструкция не подразумевает. Проблемы, которые он представляет: недостаток. Профессионал в экономике должен играть интегративную роль в этом инструменте, определяя его возможности применения, как с точки зрения стратегической концепции, так и с использованием схем, которые могут потребоваться корпорациями, гражданскими ассоциациями, семьями или отдельными лицами .

• Четкая настройка кредитов.
• Определенные схемы оплаты и предсказуемый поток средств.
• Низкая вероятность дефолта.
• Разнообразие должников.
• Предприятия должны быть отнесены к категории.
• Центральный банк Аргентинской Республики.

ИСУ предоставляет более широкие возможности использования ипотечного покрытия. Так, срок действия паевого фонда при его формировании ограничен 15 годами. Вместе с тем срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием можно растянуть на 40 лет. Как отмечают специалисты консалтинговой компании «Линия право», в паевой фонд не могут передаваться ипотечные кредиты, выданные на 20 и 25 лет, которые сегодня востребованы на рынке. В этом случае удобнее использовать ипотечные сертификаты участия. В настоящее время некоторые выпуски ИСУ имеют сроки 26 и 40 лет. может стать дополнением таких консервативных ценных бумаг, как облигации», отмечает господин Кузнецов.

Особенностью ипотечного сертификата участия является и налогообложение дохода по этой ценной бумаге. Как поясняет Алексей Кузнецов, «при обслуживании кредитов заемщик выплачивает проценты и погашает основное тело долга. Поэтому у владельца ипотечных сертификатов участия образуется два вида дохода, отличающиеся налоговыми последствиями ». В этом случае проценты по кредиту выплачиваются в виде дохода по ИСУ и облагаются ставкой в 15%. Погашение тела долга и выплаты соответствующей доли держателю сертификата не облагается налогом, но приводит к снижению стоимости ценной бумаги . «Это ситуация чем-то напоминает выплату дохода по амортизируемой облигации, когда владелец ценной бумаги получает и купон, и часть ее стоимости»,- указывает Алексей Кузнецов.

Доверие на контроле

Несмотря на всю простоту и привлекательность этого инструмента, он несет в себе и определенные риски, которые необходимо контролировать. В первую очередь к ним можно отнести риски дефолта или несвоевременности платежей по ипотечным кредитам. По словам Екатерины Осиповой, такая ситуация «может повлечь за собой уменьшение выплат владельцам ИСУ или снижение стоимости ипотечного покрытия». Впрочем, как напоминает Алексей Кузнецов, при неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость, находящаяся в залоге, реализуется, а полученный доход в итоге выплачивается владельцам ИСУ. Безусловно, недвижимость сложно отнести к ликвидным активам, поэтому владельцам сертификата придется подождать определенное время , прежде чем они получат возмещение.

Как отмечают специалисты «Линии права», управляющие ипотечным покрытием обязаны обеспечить надлежащее исполнение обязательств по закладным и поддержание качества закладных, входящих в ипотечное покрытие. В качестве примера они приводят мониторинг финансового состояния заемщика или обращения взыскания на заложенное имущество в целях удовлетворения требований из договора займа. По словам Екатерины Осиповой, «риск неправомерных действий управляющего ипотечным покрытием в значительной степени снижается с учетом установленной законодательством необходимости предварительного согласования совершаемых с имуществом ИП операций со специализированным депозитарием и последующим их контролем».

Кроме того, владельцы ИСУ несут и риск рыночной ликвидности. Управляющая компания, занимающаяся доверительным управлением ипотечного покрытия, не обязана выкупать сертификаты у инвестора. В этом случае важную роль играет организация вторичного обращения сертификата на фондовом рынке . В настоящее время объем торгов на бирже невелик. Из шести выпусков ИСУ, зарегистрированных на Московской бирже, в этом году редкие сделки заключались лишь с бумагами трех выпусков. Причем лишь бумаги ИСУ-2 управляющей компании ГФТ ПИФ имели ликвидность - в марте в отдельные дни с ними заключалось по десять сделок.

Пока нет требования публичного раскрытия информации о составе ипотечного покрытия. В условиях, когда инвесторов немного, этот вопрос может оперативно решаться при их взаимодействии с управляющей компании. Однако впоследствии наверняка потребуется внесение изменений в законодательство.

Управляющие компании надеются на развитие нового сегмента рынка. По мнению Алексея Кузнецова, «должно пройти еще год-два, чтобы инвесторы привыкли к новому инструменту, чтобы научились его правильно использовать».

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права.

Ипотечные сертификаты участия по своей экономической природе не являются долговыми бумагами, а предполагают участие инвестора в доходах, получаемых от ипотечных активов. Доходность по ИСУ расчетная, отсутствует транширование и фиксированный купон. ИСУ, как и закладные, можно включать в ипотечное покрытие под выпуски облигаций. Этот инструмент дает более высокую, чем облигации, доходность. Однако и риски при этом распределены на всех владельцев ИСУ, тогда как в случае облигаций они максимально сосредоточены на банке-оригинаторе.

Основные риски ИСУ и способы управления риском

Так как ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой, процедура их выпуска более проста, чем организация выпуска ипотечных облигаций:

• не требуется создавать специальную компанию (SPV);
• уменьшается количество инфраструктурных компаний, необходимых для реализации сделки;
• сокращается объем юридической работы по подготовке и заключению необходимых договоров;
• снижаются операционные издержки и время подготовки выпуска: с 9 – 12 месяцев для ипотечных облигаций до 2 – 3 месяцев для выпуска ИСУ.

Приобретая ИСУ, инвестор получает доходность со всего пула кредитов. Функцию взаимодействия с инфраструктурными компаниями, обеспечивающими хранение закладных, поток платежей по закладным, находящимся в ипотечном покрытии, регистрацию изменений, подготовку отчетности и периодические выплаты инвесторам по ИСУ, берет на себя управляющая компания, зарегистрировавшая правила доверительного управления по выпуску.

Главными факторами, влияющим на доходность выпущенных ИСУ, являются:

· качественный пул закладных в ипотечном покрытии;

· качественный сервис закладных, находящихся в ипотечном покрытии;

· надежность элементов инфраструктуры.

Полное погашение ИСУ осуществляется после истечения срока действия договора доверительного управления ипотечным покрытием и исполнения обязанности по выплате владельцам ИСУ денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Досрочное погашение ИСУ возможно по условиям договора доверительного управления.

В соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах (№152-ФЗ) срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием должен составлять не менее года и не более сорока лет.

На данном этапе ИСУ на отечественном финансовом рынке проходит период становления, поэтому объемы выпуска пока невелики. Первый выпуск ипотечных сертификатов участия (ИСУ) был реализован на рынке в 2012 году. В 2013 году темпы выпуска ИСУ увеличились в 3,3 раза, что свидетельствует о постепенном апробировании ИСУ на рынке ценных бумаг. В 2014 году участники рынка стали активнее использовать возможности ИСУ, и уже на конец 2014 объем выпуска составил 70 820 млн руб. (Рис. 1). АИЖК развивает инфраструктуру с целью привлечения средств частных инвесторов в этот инструмент, что будет способствовать росту объемов выпуска ИСУ уже в ближайшей перспективе.

Рис.2: Объем выпуска ИЦБ и ИСУ в 2010-2014 гг.

* по данным с сайта Cbonds по состоянию на 31.12.2014 года.

На сайте Банка России размещаются данные о зарегистрированных правилах доверительного управления, в рамках которых будут выпускаться ИСУ. По состоянию на конец 2014 года было зарегистрировано 53 правила доверительного управления. Из них на текущий момент находятся в обращении 23 выпуска ипотечных сертификатов участия с ипотечным покрытием, включающим не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Еще одной особенностью ИСУ, в соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах, является возможность их приобретения физическими лицами, наряду с институциональными инвесторами. В этот финансовый инструмент, как и в ПИФ или ЗПИФ, средства физлиц могут быть инвестированы управляющей компанией. Следует также учитывать, что в отличие от институциональных инвесторов к частным при покупке ИСУ не предъявляются такие требования, как:

· требование к минимально необходимому объему пула для упаковки в ИСУ;

· требование к наличию листинга ИСУ (включение в высший котировальный список);

· ограничения по объемам вложений.

Рис. 3: ИСУ в продуктовой линейке управляющих компаний

Ипотечные сертификаты участия позволяют управляющим средствами частных лиц компаниям расширить свою линейку продуктов и наряду уже с существующими и хорошо известными ОПИФ/ИПИФ/ЗПИФ предложить своим клиентам новый финансовый инструмент, способный дать более высокую плановую доходность и стабильные периодические выплаты.

Существующие особенности ипотечных сертификатов участия и надежное ипотечное покрытие позволяют частным инвесторам реализовывать ИСУ на внебиржевом рынке.

Также с 1 января 2015 г. Налоговый кодекс РФ дополнен статьей «Инвестиционные налоговые вычеты». Согласно этой статье, налогоплательщик вправе будет получить инвестиционный налоговый вычет либо в сумме денежных средств, внесенных им в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет (вычет на сумму не более 400 тыс. руб. за период); либо в сумме доходов, полученных по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете. При этом, для получения такого вычета с момента открытия индивидуального инвестиционного счета должно пройти не менее трех лет.

Таким образом, с 1 января 2015 г. заработал механизм индивидуальных инвестиционных счетов, доходы от которых будут освобождены от налогов при определенных условиях.

В связи с вводом налоговых льгот по Индивидуальным инвестиционным счетам, вложение частных инвесторов в обеспеченный недвижимостью финансовый инструмент ИСУ, выглядит еще более выгодным.

При всех плюсах для частных инвесторов ИСУ присущи и некоторые риски, влияющие объем периодических выплат по ценной бумаге. Все риски по ИСУ сконцентрированы на инвесторах, поэтому очень важно для управляющей компании вложить накопленные средства частных инвесторов в финансовый инструмент, защищённый от:

· некачественного ипотечного покрытия;

· некачественного сопровождения ипотечных кредитов, находящихся в ипотечном покрытии;

· банкротства элементов инфраструктуры, вызванных привлечением в сделку ненадежных и неопытных участников рынка;

· недополучения вложенных средств при реализации дефолтной закладной.

Это возможные риски по ИСУ, из-за которых частные инвесторы могут недополучить прибыль от вложенных средств или вовсе потерять выплаты по приобретенным ИСУ.

В свою очередь АИЖК, являясь институтом развития российского ипотечного рынка, уже сейчас разработало и готово предложить управляющим компаниям ряд услуг, способных минимизировать или полностью исключить риски, присущие данному финансовому инструменту.

ГК АИЖК в сделке по выпуску ИСУ предоставляет следующие услуги:

· организация сделки – моделирование сделки, в том числе с учетом интересов инвесторов; подбора надежных участников и инфраструктурных компаний. Контроль процесса реализации сделки с соблюдением законодательства, контрольных сроков выпуска ИСУ по заложенным ранее параметрам;

· аудит пула закладных – проведение анализа пула закладных, передаваемых в ипотечное покрытие по ИСУ, в том числе на соответствие требованиям к ипотечному покрытию, выставляемым потенциальными инвесторами. Обеспечение надежного ипотечного покрытия со стабильным потоком платежей;

· полный сервис закладных – обеспечение работы с пулом закладных, находящихся в ипотечном покрытии, включая сбор и перечисление платежей управляющему ипотечным покрытием для расчета с инвесторами. Предоставление качественного сервиса обеспечивает поддержание высокого качества ипотечного покрытия на протяжении всего срока жизни ИСУ и стабильные поступления по пулу закладных, а также снижает риск банкротства элементов инфраструктуры;

· услуги фасилитатора – поиск и замена инфраструктурных компаний, привлечённых в сделку, при условии их несостоятельности.

АИЖК разработало модифицированную схему проведения сделки. В ней участвуют банк или банки - держатели пула закладных, управляющая компания (с лицензией на доверительное управление, она взаимодействует с инфраструктурными организациями – спецдепозитарием и регистратором), а также ГК АИЖК.

Рис. 4:Схема выпуска ИСУ с поддержкой АИЖК

Кроме того, в сделке присутствует Страховая компания АИЖК, предоставляющая услуги по страхованию финансовых рисков инвесторов по ипотечному пулу, то есть страхование кредитного риска, что повышает надежность денежного потока от ипотечного актива. Страхование покроет потери в случае возникновения финансовых проблем у заемщика. Новые возможности в этой сфере появились в июне 2014 года, когда Президент РФ подписал закон, предусматривающий изменения в статьи 31, 61 Федерального закона «Об ипотеке» в части страхования. Если продажа заложенного жилья с торгов не покроет убытков кредитора, то страховая компания их компенсирует.

С использованием услуг ГК АИЖК ипотечные сертификаты участия становятся очень выгодным вариантом вложения средств. Преимущества для оригинаторов (банков), при участии АИЖК в сделке, заключаются в том, что можно оперативно продать пул активов, получить фондирование и высвободить резервы.

Благодаря такой комплексной поддержке ИСУ становится доходным и надежным инструментом для среднесрочных инвестиций и позволяет управляющим компаниям предложить своим клиентам, как институциональным, так и частным инвесторам, новый надежный, высоколиквидный финансовый инструмент.

Материал подготовлен Ираидой Штыровой, директором департамента развития услуг и инфраструктуры мастер – сервиса ОАО «АИЖК»

Законом "Об ипотечных ценных бумагах" предусмотрены два типа ипотечных ценных бумаг, которые могут выпускаться на территории РФ, – это облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием и их разновидность – жилищные облигации с ипотечным покрытием, относятся к эмиссионным ценным бумагам.

■ Ипотечный сертификат участия – неэмиссионная именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные федеральным законом.

Ипотечное покрытие представляет собой совокупность обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенных закладными, и (или) ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежных средств в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственных ценных бумаг и недвижимого имущества.

Законом определяется, что требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

• 1) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
• 2) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
• 3) недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;
• 4) предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием. Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием (правила доверительного управления ипотечным покрытием ) определяются лицом, осуществляющим выдачу ипотечных сертификатов участия, –управляющим ипотечным покрытием, в стандартных формах и могут быть приняты приобретателем ипотечных сертификатов участия – учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ипотечные сертификаты участия, только путем присоединения к указанному договору в целом.

В правилах доверительного управления ипотечным покрытием должны содержаться следующие сведения:

• 1) индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия с данным ипотечным покрытием;
• 2) полное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием;
• 3) полное фирменное наименование специализированного депозитария;
• 4) полное фирменное наименование регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия;
• 5) права и обязанности управляющего ипотечным покрытием;
• 6) срок действия договора доверительного управления;
• 7) количество ипотечных сертификатов участия и порядок их выдачи;
• 8) порядок и сроки выплаты денежных средств в связи с погашением ипотечных сертификатов участия;
• 9) порядок выплаты по каждому ипотечному сертификату участия денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также срок такой выплаты, который не должен превышать три месяца со дня получения соответствующих платежей;
• 10) порядок определения суммы денежных средств, подлежащих выплате в связи с погашением ипотечного сертификата участия;
• 11) порядок и сроки внесения в реестр владельцев ипотечных сертификатов участия записей о приобретении, передаче и погашении ипотечных сертификатов участия;
• 12) права владельцев ипотечных сертификатов участия;
• 13) порядок созыва и проведения общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия;
• 14) размер вознаграждения управляющего ипотечным покрытием, специализированного депозитария, регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия;
• 15) виды и максимальный размер расходов, связанных с доверительным управлением ипотечным покрытием и подлежащих оплате за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;
• 16) порядок раскрытия информации, связанной с доверительным управлением ипотечным покрытием, в том числе наименование периодического печатного издания, в котором публикуется соответствующая информация;
• 17) иные сведения в соответствии с требованиями, установленными настоящим федеральным законом.

Управляющий ипотечным покрытием вправе внести изменения и дополнения в правила доверительного управления ипотечным покрытием, которые вступают в силу только после их утверждения общим собранием владельцев ипотечных сертификатов участия. Правила доверительного управления ипотечным покрытием должны соответствовать типовым правилам доверительного управления ипотечным покрытием, утвержденным Правительством РФ.

В случае аннулирования лицензии специализированного депозитария, осуществляющего ведение реестра ипотечного покрытия, управляющий ипотечным покрытием вправе внести в правила доверительного управления ипотечным покрытием изменения, связанные с заменой специализированного депозитария. Одновременно управляющий ипотечным покрытием обязан принять решение о созыве общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия для решения вопроса об утверждении нового специализированного депозитария.

Желающие могут присоединиться к договору доверительного управления ипотечным покрытием путем приобретения ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием.

Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются. Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на праве общей долевой собственности.

Условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. Владельцы ипотечных сертификатов участия несут риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Управляющий ипотечным покрытием осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием путем получения и приема платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, перечисления и выплаты владельцам ипотечных сертификатов участия денежных средств за счет указанных платежей, обеспечения надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств, при неисполнении или ненадлежащем исполнении таких обязательств, а также путем совершения иных связанных с этим действий, не противоречащих закону и правилам доверительного управления ипотечным покрытием.

Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен составлять менее чем год и более чем 40 лет.

Ипотечные сертификаты участия могут свободно обращаться, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг. Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой. Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме. Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости. Выпуск производных от ипотечных сертификатов участия ценных бумаг не допускается.

Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах "депо" депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей.

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию владельца ипотечных сертификатов участия, уполномоченного им лица или номинального держателя обязан подтвердить права указанных лиц на ипотечные сертификаты участия путем выдачи в течение пяти дней выписки из реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.

В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие.

Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, должно быть обособлено от имущества управляющего ипотечным покрытием, имущества владельцев ипотечных сертификатов участия, имущества, составляющего иные ипотечные покрытия, находящиеся в доверительном управлении указанного управляющего, а также от иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанного управляющего.

Для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением ипотечным покрытием, на имя управляющего ипотечным покрытием открывается отдельный банковский счет (отдельные банковские счета), а для учета прав на ценные бумаги, составляющие ипотечное покрытие, открываются отдельные счета "депо" с указанием того, что управляющий ипотечным покрытием действует в качестве доверительного управляющего, и индивидуального обозначения, идентифицирующего ипотечные сертификаты участия. Имена (наименования) владельцев ипотечных сертификатов участия при этом не указываются.

По долгам владельцев ипотечных сертификатов участия, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), обращение взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие, не допускается. По долгам владельцев ипотечных сертификатов участия взыскание обращается на принадлежащие им ипотечные сертификаты участия. В случае банкротства владельцев ипотечных сертификатов участия в конкурсную массу включаются принадлежащие им ипотечные сертификаты участия.

В случае признания управляющего ипотечным покрытием несостоятельным имущество, составляющее ипотечное покрытие, в конкурсную массу не включается. В случае признания управляющего ипотечным покрытием несостоятельным или аннулирования лицензии управляющего ипотечным покрытием имущество, составляющее ипотечное покрытие, подлежит передаче в доверительное управление государственной управляющей компании, определенной в соответствии с законодательством РФ об инвестировании средств пенсионных накоплений. Указанное доверительное управление учреждается вследствие необходимости постоянного управления ипотечным покрытием в интересах обеспечения прав владельцев ипотечных сертификатов участия. Заключение нового договора доверительного управления ипотечным покрытием при этом не требуется.

Управляющий ипотечным покрытием не вправе:

■ распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие, без согласия специализированного депозитария;

■ приобретать за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие, любое другое имущество;

■ безвозмездно отчуждать имущество, составляющее ипотечное покрытие;

■ получать на условиях договоров займа и кредитных договоров денежные средства, подлежащие возврату за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;

■ предоставлять займы за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;

■ использовать имущество, составляющее ипотечное покрытие, для обеспечения исполнения собственных обязательств или обязательств третьих лиц;

■ приобретать имущество, составляющее ипотечное покрытие, за исключением случаев получения вознаграждения в соответствии с правилами доверительного управления ипотечным покрытием;

■ отчуждать собственное имущество в состав имущества, составляющего ипотечное покрытие, находящееся в его доверительном управлении.

Владельцы ипотечных сертификатов участия могут активно защищать свои интересы, в первую очередь путем созыва общего собрания. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия созывается управляющим ипотечным покрытием по собственной инициативе или по требованию в письменной форме владельцев не менее чем 10% ипотечных сертификатов участия на дату подачи требования о созыве общего собрания.

Требование в письменной форме владельцев ипотечных сертификатов участия о созыве общего собрания должно содержать причины его созыва, а также повестку дня общего собрания. Сообщение о созыве общего собрания должно быть опубликовано в периодическом печатном издании, указанном в правилах доверительного управления ипотечным покрытием.

Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия принимает решения большинством голосов владельцев ипотечных сертификатов участия, если иное не предусмотрено указанным Законом. При голосовании каждый ипотечный сертификат участия предоставляет его владельцу один голос.

Решением в 3/4 голосов всех присутствующих владельцев ипотечных сертификатов участия права и обязанности управляющего ипотечным покрытием могут быть переданы иному лицу, которое в соответствии с указанным Законом имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия, а в правила доверительного управления ипотечным покрытием могут быть внесены изменения, касающиеся дополнения состава ипотечного покрытия новыми требованиями и (или) закладными и соразмерной выдачи дополнительных ипотечных сертификатов участия.

Решения общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия оформляются протоколом, копия которого должна быть направлена в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг не позднее чем через три дня со дня проведения общего собрания.

Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия – это система записей об ипотечных сертификатах участия, выданных согласно соответствующим правилам доверительного управления ипотечным покрытием, об общем количестве выданных и погашенных ипотечных сертификатов участия, о владельцах ипотечных сертификатов участия и о количестве принадлежащих им ипотечных сертификатов участия, о номинальных держателях, об иных зарегистрированных лицах и о количестве зарегистрированных на них ипотечных сертификатов участия, а также записей о приобретении, о передаче, об обременении или о погашении ипотечных сертификатов участия.

Законом определено, что ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия вправе осуществлять только регистратор – юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг.

Договор о ведении реестра владельцев ипотечных сертификатов участия может быть заключен только с одним регистратором. Порядок ведения реестра владельцев ипотечных сертификатов участия определяется нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг. Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, и управляющий ипотечным покрытием несут субсидиарную ответственность перед владельцами ипотечных сертификатов участия за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по ведению указанного реестра, предусмотренных указанным Законом, правилами доверительного управления ипотечным покрытием и договором с управляющим ипотечным покрытием.

Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль распоряжения этим имуществом осуществляется специализированным депозитарием.

Специализированным депозитарием может быть только коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности специализированных депозитариев инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов и лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг.

Имущество, составляющее ипотечное покрытие, учитывается специализированным депозитарием путем ведения им реестра ипотечного покрытия. Специализированный депозитарий обязан хранить документы, которыми подтверждены обеспеченные ипотекой требования и права на иное имущество, учитывающееся в реестре ипотечного покрытия.

Ценные бумаги в документарной форме, составляющие ипотечное покрытие, должны храниться в специализированном депозитарии, за исключением государственных ценных бумаг, если нормативными актами РФ для них предусмотрен иной порядок хранения. Учет и хранение имущества, составляющего одно ипотечное покрытие, могут осуществляться только одним специализированным депозитарием.

Специализированный депозитарий не может быть аффилированным лицом по отношению к управляющему ипотечным покрытием. Специализированный депозитарий не вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие, а также совершать сделки с ипотечными ценными бумагами, реестр ипотечного покрытия которых он ведет.

Управляющие ипотечным покрытием обязаны раскрывать и предоставлять следующую информацию об ипотечных сертификатах участия:

• 1) полное или сокращенное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием, индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечное покрытие, номер и дату регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также номер и дату выдачи соответствующей лицензии управляющему ипотечным покрытием;
• 2) информацию о местах с указанием адреса и (или) номера телефона, где до приобретения ипотечных сертификатов участия можно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием, реестром ипотечного покрытия, а также иными документами, предусмотренными указанным Законом и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг;
• 3) сведения об оценке ипотечных сертификатов участия рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством РФ, в случае проведения такой оценки;
• 4) положение о том, что стоимость ипотечных сертификатов участия может увеличиваться и уменьшаться, государство не гарантирует доходность инвестиций в ипотечные сертификаты участия, а также сведения о том, что, прежде чем приобрести ипотечный сертификат участия, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием.

Управляющий ипотечным покрытием в местах приема заявок на приобретение, погашение ипотечных сертификатов участия обязан предъявлять всем заинтересованным лицам по их требованию следующие подлинные документы или их нотариально заверенные копии:

• 1) устав управляющего ипотечным покрытием, правила доверительного управления ипотечным покрытием, а также полный текст зарегистрированных изменений и дополнений, вносимых в них;
• 2) правила ведения реестра владельцев ипотечных сертификатов участия;
• 3) справку о размере ипотечного покрытия, рассчитанном в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг;
• 4) баланс имущества, составляющего ипотечное покрытие, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и об убытках управляющего ипотечным покрытием, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и об убытках специализированного депозитария, заключение аудитора, составленные на последнюю отчетную дату;
• 5) отчет об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, документы, содержащие сведения о вознаграждении управляющего ипотечным покрытием и расходах, подлежащих возмещению за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие, по состоянию на последнюю отчетную дату;
• 6) документы, содержащие иную информацию, распространенную или опубликованную управляющим ипотечным покрытием в соответствии с требованиями закона, нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, устава управляющего ипотечным покрытием или правил доверительного управления ипотечным покрытием.

Управляющий ипотечным покрытием обязан опубликовать правила доверительного управления ипотечным покрытием до начала срока выдачи ипотечных сертификатов участия, а также сообщения о регистрации изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием.

• 1) баланс имущества, составляющего ипотечное покрытие, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и об убытках управляющего ипотечным покрытием;
• 2) отчет об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, сведения о вознаграждении управляющего ипотечным покрытием и расходах, подлежащих возмещению за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;
• 3) иные документы в соответствии с указанным Законом;
• 4) информация о принятии решения о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления ипотечным покрытием другому лицу, которое в соответствии с указанным Законом имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия.

Информация, связанная с деятельностью управляющего ипотечным покрытием, должна раскрываться в порядке, определяемом законом и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

Схема выпуска ИСУ

Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Схема выпуска ИСУ:

• банк передает управляющему ипотечным покрытием в доверительное управление свой сформированный ипотечный портфель;
• управляющий ипотечным покрытием, во взаимодействии со спецдепозитарием и регистратором, осуществляет выпуск ИСУ;
• выпущенные управляющим ипотечным покрытием ИСУ передаются банку - оригинатору для дальнейшей продажи инвесторам;
• сопровождение ипотечного портфеля, входящего в состав ипотечного покрытия по выпущенным ИСУ, осуществляется сервисной компанией/банком-оригинатором.

Преимущества для инвесторов

• Получение возможности диверсификации инвестиционного портфеля (плановая доходность выше облигаций с ипотечным покрытием, однако ниже ликвидность и гарантия денежного потока);
• Приобретение доходного инструмента для среднесрочного инвестирования;
• Вложение в инструмент с качественным и надежным ипотечным покрытием; независимым сервисным агентом;
• Возможность полного исключения прерывания потока платежей за счет его смещения во времени посредством включения в структуру страхования финансовых рисков инвестора.

Основные отличия ИСУ от Облигации с ипотечным покрытием

Рис. 10.2. Примерная схема рефинансирования коммерческих банков - первичных кредиторов через выпуск ипотечных сертификатов участия
В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие. Замена требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, не допускается.
На первый взгляд, схемы представленные на рис. 10.1 и 10.2, одинаковы, однако есть два принципиальных отличия: организации, осуществляющие выпуск ипотечных ценных бумаг (в первой схеме - это ипотечные агенты либо кредитные организации, а во второй - управляющие компании), второе отличие связано с финансовым инструментом, предлагаемым инвесторам (в первой схеме - это облигации с ипотечным покрытием, а во второй - ипотечные сертификаты участия).
Т а б л и ц а 10.2
Сравнительная характеристика облигации с ипотечным покрытием и инвестиционных сертификатов участия
Российский рынок ипотечных ценных бумаг (особенно облигаций с ипотечным покрытием и инвестиционных сертификатов участия) находится в фазе своего становления. По оценкам специалистов, этот рынок является одним из самых перспективных. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг естественно будет сопровождаться уточнением порядка регулирования выпуска и обращения этого вида ценных бумаг. Поэтому изложенный выше материал, как, наверное, никакой другой в данном тексте лекций, подвержен изменениям и дополнениям, на что необходимо обратить особое внимание при изучении данной темы.
Контрольные вопросы Какие существуют модели ипотеки? Дайте определение закладной. При каких условиях не допускается составление и выдача закладной? Каким образом осуществляется передача прав по закладной? Каковы обязательные реквизиты закладной? Дайте определение облигации с ипотечным покрытием. Каковы функции ипотечного агента? Каковы принципиальные отличия закладной от ипотечных сертификатов участия и облигаций с ипотечным покрытием? Что может составлять ипотечное покрытие?